En esta consulta, la DGT entiende que una sociedad dedicada al arrendamiento que no dispone de empleado y local, puesto que la entidad no ha sido “una empresa”, entendida ésta conforme a la interpretación usual, como la organización de un conjunto de medios materiales y personales para la realización de una auténtica actividad económica para intervenir de forma efectiva en la distribución de bienes o servicios en el mercado.

Para negar la aplicación, se remite a la definición de “empresa” que estipula la Real Academia de la Lengua.

Considero que esta interpretación restrictiva de la normativa del Régimen PYME supondrá pleitos que se resolverán en los Tribunales de Justicia, en la medida que entiendo que la actividad económica en una sociedad legalmente constituida se debe presumir en tanto que es necesario cumplir con una serie de requisitos formales y materiales de diversa índole que requieren de una cierta estructura (una sociedad debe disponer de un órgano de administración, llevanza de una contabilidad social, etc.).

Asimismo, entiendo que el requisito de local y empleado es una entelequia, un requisito virtual que se establecio para diferenciar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas los rendimientos procedentes de actividades económicas y las procedentes de inmuebles.

Actualmente, para ofrecer un producto al mercado, no es necesario disponer de un local. Cada vez es más usual, y más rentable, el uso de Internet como escaparate virtual para ejercer la actividad de arrendamiento y compraventa de inmuebles. Asimismo, la labor del empleado a jornada completa puede ser sustituida por el propio administrador-empresario, pudiendo incluso delegar o subcontratar la labor comercial a terceros.

Si tiene alguna pregunta, no dude en enviarme un mensaje

Consulta: V0150-10

Fecha: 03/02/2010

Descripción consulta: La entidad consultante tiene como objeto social el alquiler de inmuebles. No dispone de local ni de persona asalariada a su cargo, siendo su objeto social el mencionado, si se considera que no tiene actividad económica.

Cuestión planteada: Si puede aplicar los incentivos fiscales para las empresas de reducida dimensión. Si puede aplicar el tipo reducido del 25% para los primeros 120.000 euros.

Respuesta: El texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (TRLIS), aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, regula en el capítulo XII de su título VII, el régimen especial de los incentivos fiscales para las empresas de reducida dimensión, estableciendo en su artículo 108 que:

“1. Los incentivos fiscales establecidos en este capítulo se aplicarán siempre que el importe neto de la cifra de negocios habida en el período impositivo inmediato anterior sea inferior a 8 millones de euros.

(…)”

(…)

El beneficio fiscal previsto en el artículo 127 bis de la Ley 43/1995 es un incentivo fiscal que únicamente pueden aplicar las empresas cuyo importe neto de la cifra de negocios no supere una determinada cantidad. Desde el punto de vista del Impuesto sobre Sociedades, el término “empresa” se encuentra íntimamente ligado al término “cifra de negocios”. De hecho el propio régimen especial se denomina: “lncentivos fiscales para las empresas de reducida dimensión.”

El Diccionario de la Real Academia Española de la Lengua define empresa como: “Unidad de organización dedicada a actividades industriales, mercantiles o de prestación de servicios con fines lucrativos.”

En el caso planteado aquí, de todo lo expuesto con anterioridad se desprende que la entidad no ha sido “una empresa”, entendida ésta conforme a la interpretación usual, como la organización de un conjunto de medios materiales y personales para la realización de una auténtica actividad económica para intervenir de forma efectiva en la distribución de bienes o servicios en el mercado.

La entidad únicamente ha obtenido ingresos derivados de la mera titularidad o tenencia de elementos patrimoniales aislados, no afectos ni relacionados a una auténtica actividad económica, de carácter empresarial.

A la misma conclusión se llega si se tiene en cuenta que la finalidad de la norma es estimular fiscalmente la realización de actividades empresariales por empresas de reducida dimensión que fomenten el ciclo económico productivo de las empresas y el desarrollo económico.

(…)”

En consecuencia, de acuerdo con ello, si la entidad consultante no realiza ninguna actividad económica, no podrá aplicar los incentivos fiscales para las empresas de reducida dimensión que regula el capítulo XII del título VII del TRLIS.

(…)

Artículos relacionados:

1. Consulta de la DGT que matiza el criterio de local y persona para calificar el arrendamiento de inmuebles como actividad económica
2. Los rentas procedentes de alquiler de inmuebles sí se pueden beneficiar de la RIC
3. Consulta ICAC: Valoración de inmuebles en empresas inmobiliarias y reconocimiento de ingresos

La Inspección consideró que no prodece la aplicación de la Reserva para Inversiones en Canarias (RIC) porque la empresa se dedica al arrendamiento de locales sin justificar la contratación del empleado y en el local no se ejerce actividad alguna.

Sin embargo, en una inspección anterior, la Administración no puso objeción a la aplicación de dicho incentivo fiscal. Así, la Audiencia Nacional, estipula que la Administración no puede ir contra sus propios actos, modificando lo que ya resuelto con respecto de idéntico tributo y conceptos regularizados. No solo se mantienen las mismas circusntancias sino que se contrató a un empleado a jornada completa con contrato de trabajo y se disponía de un local destina exclusivamente a la actividad, por lo que con mayor razón habría de ejercerla en esos ejercicios.

A continuación os reproduzco un extracto de la Sentencia:

CUARTO.- A la hora de abordar la legalidad de las resoluciones recurridas, debe partirse de un dato incontrovertido que consta debidamente acreditado en el expediente y que es expresamente admitido por la Administración: con fecha 23 de febrero de 1998 se iniciaron actuaciones inspectoras de la entidad respecto de los ejercicios 1995 y 1996. Tales actuaciones finalizaron con dos actas de comprobado y conforme en las que la Administración admitió una inversión realizada con derecho a la deducción por el concepto que ahora nos ocupa (inversión en activos fijos) (…)

Quiere ello decir que la Administración, mediante los actos propios realizados en relación con los ejercicios anteriores por idénticos conceptos que los que ahora que nos ocupan, no puso tacha u objeción alguna a la aplicación por la recurrente de los beneficios fiscales que ahora se discuten por carecer la misma de “actividad económica”, obstáculo que -en la regularización que constituye el objeto de este proceso- es el único empleado para denegar -ahora- tales beneficios.

(…)

En definitiva, no puede la Administración (amparándose en la genérica referencia al “principio de estanqueidad”) ir contra sus propios actos y modificar unilateralmente lo ya resuelto respecto de idéntico tributo y conceptos regularizados. Dicho de otro modo, si la entidad demandante ejercía una actividad económica en los años 1995 y 1996 (porque así lo entendió la Inspección), con mayor razón habría de ejercerla en los ejercicios posteriores en los que no sólo se mantenían idénticas circunstancias (de objeto social, explotación empresarial e inmuebles arrendados por la interesada), sino que -además- se ha constatado que la sociedad tenía contratada una persona con carácter indefinido y contaba con un local destinado exclusivamente al giro o tráfico de la empresa.

Procede, por ello, estimar estos motivos de impugnación y reconocer el derecho de la actora a los beneficios fiscales discutidos al no resultar admisible que la misma no ejerza actividad empresarial.

Artículos relacionados:

1. Los rentas procedentes de alquiler de inmuebles sí se pueden beneficiar de la RIC
2. Consulta de la DGT relativa a la materializacion de la RIC en bienes usados
3. Consulta de la DGT relativa a las ETVE que realizan actividades de promoción de inmuebles

Entre la información que se incluye en esta nota destaco la relativa a la inclusión por parte de los arrendadores de las operaciones de arrendamiento en el modelo 347 (declaración anual de operaciones con terceras personas las operaciones relativas), pese a que estas operaciones ya hayan sido comunicadas mediante el modelo 180 (Retenciones e ingresos a cuenta sobre determinadas rentas o rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos) por estar sujetas a retención.

En base a este nuevo criterio administrativo, los arrendadores deberán consignar en la declaración anual de operaciones con terceras personas (modelo 347) las operaciones relativas a arrendamientos de locales de negocio que superen el importe de 3.005,06€, detallando la referencia catastral del inmueble.

Nota informativa modelo 347 2009.

Artículos relacionados:

1. Modelo 347. Obligados, operaciones e imputación.
2. Proyecto de Real Decreto: novedades en el modelo 347 y libro-registro de facturas
3. IGIC. Junta de Compensación. Tributación y obligaciones formales.

La Comisión Europea ha pedido oficialmente a España que modifique sus disposiciones fiscales relacionadas con la transmisión de valores mobiliarios.

La Comisión considera que la imposición de un impuesto sobre las transmisiones patrimoniales que grava determinadas transmisiones de capital, añadido al impuesto sobre las aportaciones, es contraria a la Directiva relativa a los impuestos indirectos que gravan la concentración de capitales (2008/7/CE). La petición adopta la forma de un dictamen motivado (segunda etapa del procedimiento de infracción previsto en el artículo 258 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea). Si en el plazo de dos meses el Estado miembro afectado no reacciona de forma satisfactoria al dictamen motivado, la Comisión puede recurrir al Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Nota de prensa de la Comisión Europea

Si necesita alguna aclaración sobre lo anterior, póngase en contacto conmigo a través del formulario.

Artículos relacionados:

1. La Comisión Europea inicia el procedimiento de infracción contra Francia por el impuesto sobre las telecomunicaciones
2. El Criterio de D.G. de Tributos sobre no aplicación del régimen fiscal previsto para PYMES para las empresas que arriendan inmuebles disponer de empleado y local
3. Los técnicos de Hacienda abogan por restituir el Impuesto sobre Patrimonio de las grandes fortunas

La actual normativa de la Reserva para Inversiones en Canarias restringe la materialización en inmuebles para su arrendamiento para determinadas actividades (empresas turísticas, Vivienda de Protección Oficial) y bajo unas condiciones específicas.

Ahora bien, cuando la actividad de arrendamiento de inmuebles se realice como actividad económica (se cuente con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la actividad, y una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa), las citadas limitaciones solo afectan a la materialización, no a la dotación.

Por tanto, se podría dotar  la Reserva para Inversiones en Canarias (RIC) con los beneficios obtenidos de la actividad de arrendamiento de inmuebles siempre que dicha actividad tenga la consideración de económica.

Lo anterior se desprende de la doctrina administriva de la Dirección General de Tributos. A continuación, os reproduzco un extracto una consultas que trata de este asunto:

Artículos relacionados:

1. Sentencia de la Audiencia Nacional relativa a la RIC
2. El Criterio de D.G. de Tributos sobre no aplicación del régimen fiscal previsto para PYMES para las empresas que arriendan inmuebles disponer de empleado y local
3. Consulta de la DGT relativa a las ETVE que realizan actividades de promoción de inmuebles

De esta forma, no se reconocerán los beneficios de la promoción hasta que se produzca el otorgamiento de la escritura y la puesta a disposición de los inmuebles en contrucción.

A continuación, os reproduzco un extracto de la citada consulta:

(…) se deduce que, a efectos de determinar el momento en que se deben contabilizar los ingresos por ventas, la nueva normativa apela ahora a un conjunto de condiciones que deben darse en todo caso. Entre estas condiciones cabe hacer especial hincapié en las previstas en los dos primeros apartados, en los que se establece la necesidad de que se hayan transmitido los riesgos y beneficios significativos inherentes a la propiedad de los bienes, para poder registrar el correspondiente ingreso, así como la necesidad de que la empresa vendedora no retenga el control ni la gestión corriente de los bienes vendidos en un grado asociado normalmente con su propiedad.

En consecuencia, de acuerdo con el PGC de 2007 a efectos de determinar cuándo se ha de registrar el correspondiente ingreso por ventas, se deberá llevar a cabo un análisis de si se han transmitido o no los riesgos y beneficios significativos inherentes a la propiedad del inmueble, lo que conllevará un análisis individualizado de las condiciones contractuales de la operación, junto con el resto de condiciones reproducidas anteriormente.

De acuerdo con la legislación y la práctica habitual en nuestro país, no se puede entender que con la acumulación del 80% de los costes incurridos en la construcción, dispuesta en las normas de adaptación del PGC a las empresas inmobiliarias, se produzca la transmisión de los riesgos y beneficios significativos.

La citada transmisión de riesgos y ventajas significativos, en el caso de inmuebles en fase de construcción en el desempeño de la actividad inmobiliaria, se producirá, con carácter general, cuando el inmueble se encuentre prácticamente terminado (pudiendo considerarse a estos efectos, el certificado final de la totalidad de la obra o de la fase completa y terminada de la misma) y se haya otorgado escritura pública de compraventa o, en su defecto, el vendedor haya hecho algún acto de puesta a disposición del inmueble al comprador.

Os adjunto la consulta comentada al completo.

Artículos relacionados:

1. Consulta ICAC: Promotoras inmobiliarias. Tratamiento contable de los contratos de arrendamiento con opción de compra
2. Consulta de la DGT sobre la Reserva para Inversiones en Canarias (RIC): empresas inmobiliarias
3. El Criterio de D.G. de Tributos sobre no aplicación del régimen fiscal previsto para PYMES para las empresas que arriendan inmuebles disponer de empleado y local

Hoy, día 27 de octubre de 2009, se ha publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE), el texto definito. Pulse en el siguiente link para consultar el texto íntegro

Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario.

Si necesitan alguna aclaración sobre lo anterior, no duden en ponerse en contacto con nosotros a través de nuestro formulario.

Artículos relacionados:

1. Proyecto de Ley: Régimen Fiscal Especial de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario

Nº de Consulta: 5

78/ AGOSTO 2009

Promotoras inmobiliarias. Contratos de arrendamiento con opción de compra. NRV 8ª. Arrendamientos y otras operaciones de naturaleza similar.

Consulta:

Sobre el tratamiento contable de inmuebles destinados al arrendamiento con opción de compra, por parte de una empresa que tiene por objeto social la promoción y gestión de inmuebles.

Respuesta:

La norma de registro y valoración 8ª. “Arrendamientos y otras operaciones de naturaleza similar” del Plan General de Contabilidad (PGC 2007), aprobado por Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, diferencia entre arrendamiento financiero y arrendamiento operativo.

Cuando de las condiciones económicas de un acuerdo de arrendamiento, se deduzca que se transfieren sustancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del activo objeto del contrato, dicho acuerdo deberá calificarse como arrendamiento financiero. En particular, en un acuerdo de arrendamiento con opción de compra, se presumirá que se transfieren sustancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad, cuando no existan dudas razonables de que se va a ejercitar dicha opción.

En este caso, en el momento inicial, el arrendador contabilizará un crédito por el valor actual de los pagos mínimos a recibir por el arrendamiento más el valor residual del activo, aunque no esté garantizado, descontados al tipo de interés implícito del contrato. Asimismo, reconocerá el resultado de la operación en sintonía con lo dispuesto en el apartado 3 de la norma sobre inmovilizado material, salvo cuando sea el fabricante o distribuidor del bien, supuesto en el que se considerarán operaciones de tráfico comercial y deberá registrarse la correspondiente venta de existencias.

En caso contrario, esto es, en el supuesto de que de los términos del contrato no se desprenda que se ha producido la transferencia sustancial de todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad, la entidad consultante deberá contabilizar las viviendas como un inmovilizado.

Sobre la clasificación de un inmueble destinado al arrendamiento como inmovilizado material o como inversiones inmobiliarias por parte de una empresa que tiene entre sus actividades principales el alquiler de inmuebles, cabe señalar que el criterio de este Instituto está publicado en la consulta nº 9 de su Boletín (BOICAC) nº 74, de junio 2008, de cuya lectura se concluye que las viviendas sobre la que versa la consulta se deberían contabilizar como inversiones inmobiliarias.

Artículos relacionados:

1. Consulta ICAC: Valoración de inmuebles en empresas inmobiliarias y reconocimiento de ingresos
2. Requisitos deducción por reinversión, contabilización del arrendamiento financiero de un inmueble
3. Consulta de la DGT que matiza el criterio de local y persona para calificar el arrendamiento de inmuebles como actividad económica