Samuel Nevado – Asesoría fiscal y contable

La Comisión Europea ha pedido oficialmente a España que modifique sus disposiciones fiscales relacionadas con la transmisión de valores mobiliarios.

La Comisión considera que la imposición de un impuesto sobre las transmisiones patrimoniales que grava determinadas transmisiones de capital, añadido al impuesto sobre las aportaciones, es contraria a la Directiva relativa a los impuestos indirectos que gravan la concentración de capitales (2008/7/CE). La petición adopta la forma de un dictamen motivado (segunda etapa del procedimiento de infracción previsto en el artículo 258 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea). Si en el plazo de dos meses el Estado miembro afectado no reacciona de forma satisfactoria al dictamen motivado, la Comisión puede recurrir al Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Nota de prensa de la Comisión Europea

Si necesita alguna aclaración sobre lo anterior, póngase en contacto conmigo a través del formulario.

Reserva para Inversiones en Canarias (RIC)

La actual normativa de la Reserva para Inversiones en Canarias restringe la materialización en inmuebles para su arrendamiento para determinadas actividades (empresas turísticas, Vivienda de Protección Oficial) y bajo unas condiciones específicas.

Ahora bien, cuando la actividad de arrendamiento de inmuebles se realice como actividad económica (se cuente con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la actividad, y una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa), las citadas limitaciones solo afectan a la materialización, no a la dotación.

Por tanto, se podría dotar  la Reserva para Inversiones en Canarias (RIC) con los beneficios obtenidos de la actividad de arrendamiento de inmuebles siempre que dicha actividad tenga la consideración de económica.

Lo anterior se desprende de la doctrina administriva de la Dirección General de Tributos. A continuación, os reproduzco un extracto una consultas que trata de este asunto:

NUM CONSULTA	V1541-09
ORGANO	SG de Impuestos sobre las Personas Jurídicas
FECHA	25/06/2009
NORMATIVA	Ley 19/1994 art. 27
DESCRIPCION HECHOS	La consultante es una sociedad limitada domiciliada en las Islas Canarias que se dedica a actividades inmobiliarias, instalación de locales comerciales y explotación de negocios industriales o mercantiles del sector agrícola o ramo de alimentación.
CUESTION PLANTEADA	Si las condiciones previstas en los párrafos tercero y cuarto del apartado 8 del artículo 27 de la Ley 19/1994, para los sujetos pasivos que se dediquen a la actividad económica de arrendamiento o cesión a terceros para su uso de activos fijos, se refieren solamente a la materialización de la reserva para inversiones en Canarias, o si también afectan a su dotación y al derecho de reducción en la base imponible del Impuesto sobre Sociedades.
CONTESTACION	(…) el apartado 1 del artículo 27 no hace referencia expresa a los sujetos pasivos que se dediquen a la actividad económica de arrendamiento o cesión a terceros para su uso de activos fijos a los efectos de aplicar el régimen fiscal de la reserva para inversiones en Canarias, tan solo a los sujetos pasivos que tengan por actividad principal la prestación de servicios financieros o la prestación de servicios a entidades que pertenezcan al mismo grupo de sociedades en el sentido del apartado 3 del artículo 16 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades. (…) la reducción se aplicará a las dotaciones que en cada período impositivo se hagan a la reserva para inversiones hasta el límite del noventa por ciento de la parte de beneficio obtenido en el mismo período que no sea objeto de distribución, en cuanto proceda de establecimientos situados en Canarias, considerándose beneficios procedentes de establecimientos en Canarias los derivados de actividades económicas, incluidas las actividades económicas de arrendamiento. En relación con el arrendamiento de inmuebles, el apartado 2 del artículo 27 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio dispone que “se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando concurran las siguientes circunstancias: a) Que en el desarrollo de la actividad se cuente, al menos, con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la actividad. b) Que para la ordenación de aquélla se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.” (…)

Con fecha 28 de enero de 2010, se ha emitido respuesta a una consulta planteada a la Dirección General de Tributos de Canarias (en lo sucesivo, DGT de Canarias).

Las cuestiones planteadas versan sobre una Junta de Compensación que constituye una entidad urbanística colaboradora cuyo objeto es la urbanización de una área de actuación delimitada por un Plan Parcial de un municipio radicado en la Isla de Tenerife. De acuerdo con su naturaleza, la Junta actúa como fiduciaria con pleno poder dispositivo sobre las fincas pertenecientes a los propietarios miembros de la misma, sin más limitaciones que las establecidas en sus Estatutos.

La DGT de Canarias entiende que las obras de urbanización que realiza la Junta en nombre propio y por cuenta de sus miembros tiene la consideración de prestaciones de servicios sujetas y no exentas del Impuesto General Indirecto Canario (en lo sucesivo, IGIC), cuya contraprestación estará constituida por las aportaciones de los propietarios.

Así, la Junta de Compensación podrá ejercer el derecho a la deducción de las cuotas soportadas conforme a las reglas generales de deducción contenidas en el Capítulo Primero del Título II, Libro Primero, de la Ley 20/1991.

Por último, la DGT de Canarias afirma que la Junta de Compensación, por su condición de sujeto pasivo del IGIC, está sometida al cumplimento de las obligaciones enumeradas en el artículo 59 de la Ley 20/1991, entre las que destaca la presentación de las siguientes declaraciones:

a) Declaración censal de comienzo, modificación o cese.

b) Autoliquidaciones periódicas del IGIC (trimestral o mensual, según corresponda).

c) Declaración resumen anual.

d) Declaración anual de operaciones con terceras personas, en su caso.

De la misma manera, la Junta tiene la obligación de llevar la contabilidad y los libros registros correspondientes, expedir y entregar facturas por las operaciones en que intervenga, así como conservar las facturas recibidas y los duplicados de las emitidas.

Las cesiones obligatorias y gratuitas al Ayuntamiento de suelo impuestas por la normativa urbanística constituyen operaciones no sujetas al IGIC, dado que no nos encontramos ante entregas de bienes ni prestaciones de servicios.

Si desea leer la respuesta de la DGT de Canarias al completo, pulse aquí.

Según el Instituto de Contabilidad y Auditoria de Cuenta, según Consulta número  74, de junio de 2008, con carácter general, no se reconocerán ingresos por ventas de los inmuebles en fase de construcción en el desempeño de la actividad inmobiliaria  hasta que no se escrituren los inmuebles.

De esta forma, no se reconocerán los beneficios de la promoción hasta que se produzca el otorgamiento de la escritura y la puesta a disposición de los inmuebles en contrucción.

A continuación, os reproduzco un extracto de la citada consulta:

(…) se deduce que, a efectos de determinar el momento en que se deben contabilizar los ingresos por ventas, la nueva normativa apela ahora a un conjunto de condiciones que deben darse en todo caso. Entre estas condiciones cabe hacer especial hincapié en las previstas en los dos primeros apartados, en los que se establece la necesidad de que se hayan transmitido los riesgos y beneficios significativos inherentes a la propiedad de los bienes, para poder registrar el correspondiente ingreso, así como la necesidad de que la empresa vendedora no retenga el control ni la gestión corriente de los bienes vendidos en un grado asociado normalmente con su propiedad.

En consecuencia, de acuerdo con el PGC de 2007 a efectos de determinar cuándo se ha de registrar el correspondiente ingreso por ventas, se deberá llevar a cabo un análisis de si se han transmitido o no los riesgos y beneficios significativos inherentes a la propiedad del inmueble, lo que conllevará un análisis individualizado de las condiciones contractuales de la operación, junto con el resto de condiciones reproducidas anteriormente.

De acuerdo con la legislación y la práctica habitual en nuestro país, no se puede entender que con la acumulación del 80% de los costes incurridos en la construcción, dispuesta en las normas de adaptación del PGC a las empresas inmobiliarias, se produzca la transmisión de los riesgos y beneficios significativos.

La citada transmisión de riesgos y ventajas significativos, en el caso de inmuebles en fase de construcción en el desempeño de la actividad inmobiliaria, se producirá, con carácter general, cuando el inmueble se encuentre prácticamente terminado (pudiendo considerarse a estos efectos, el certificado final de la totalidad de la obra o de la fase completa y terminada de la misma) y se haya otorgado escritura pública de compraventa o, en su defecto, el vendedor haya hecho algún acto de puesta a disposición del inmueble al comprador.

Os adjunto la consulta comentada al completo.

A continuación, reproduzco Consulta de la Dirección General de Tributos de fecha 8 de junio de 2009 en que se matizan los requisitos de local exclusivo y persona empleada para calificar el arrendamiento de inmuebles como actividad económica.

No obstante, este criterio no es compartido por parte de la doctrina científica (autores de obras de reconocido prestigio) ya que los requisitos de local y persona se establecen en la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) a efectos de establecer un criterio para distinguir los rendimientos de capital inmobiliario y las rentas procedentes de actividades económicas, las cuales tienen un tratamiento fiscal diferente.

Ahora bien, las sociedades, al no tributar en el IRPF, no le tendrían que ser de aplicación estos requisitos pues éstas tributan en el Impuesto sobre Sociedades, no estableciendo su normativa reguladora las condiciones que deben concurrir para calificar el arrendamiento de inmuebles como actividad económica.

NUM CONSULTA	V1343-09
ORGANO	SG de Impuestos sobre las Personas Jurídicas
FECHA SALIDA	08/06/2009
NORMATIVA	LIRPF L 35/2006 art. 27.2
DESCRIPCIÓN HECHOS	La sociedad consultante tiene por objeto principal el arrendamiento de viviendas y locales. Para el desarrollo de su actividad cuenta con un local dedicado exclusivamente a la gestión de la actividad y con una persona que, además de ser administrador y socio, suscribe, el 1 de enero de 2009, un contrato como gerente a jornada completa, de manera que la retribución de dicho contrato constituye su principal fuente de renta.
CUESTIÓN PLANTEADA	La entidad consultante desea saber si ante las circunstancias descritas cumplirá con los requisitos exigidos por el artículo 27 de la Ley 35/2006 en cuanto a la calificación de su actividad de arrendamiento de inmuebles como actividad empresarial.
CONTESTACIÓN COMPLETA	El artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, califica el arrendamiento de inmuebles como actividad económica cuando concurran las siguientes circunstancias: a) Que en el desarrollo de la actividad se cuente, al menos, con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la actividad. b) Que para la ordenación de aquélla se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. La finalidad de este artículo es establecer unos requisitos mínimos para que la actividad de arrendamiento de inmuebles pueda entenderse como una actividad empresarial, requisitos que inciden en la necesidad de una infraestructura mínima, de una organización de medios empresariales, para que esta actividad tenga tal carácter. Respecto al primero de los requisitos exigidos, “local exclusivamente destinado” a la actividad, procede señalar que la exclusividad se refiere al destino del local e implica que el local en el que se lleve a cabo la gestión de la actividad debe estar afecto a la actividad empresarial y no ser utilizado para fines particulares. Por lo que se refiere al segundo de los requisitos exigidos, que el arrendador tenga, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, sólo se entenderá cumplido si dicho contrato es calificado como laboral por la normativa laboral vigente, cuestión ajena al ámbito tributario, y es a jornada completa, pero esta persona debe prestar servicios relacionados con la gestión de la actividad de arrendamiento propiamente dicha. En este sentido, el Tribunal Supremo, en sentencia de 13 de noviembre de 2008, ha considerado que respecto de los administradores de una sociedad con la que han suscrito un contrato laboral de alta dirección y que desempeñan únicamente las actividades de dirección, gestión, administración y representación de la sociedad propias de dicho cargo (esto es, la representación y gestión de la sociedad en relación con todos los actos comprendidos en el objeto social), debe entenderse que su vínculo con la sociedad es exclusivamente de naturaleza mercantil y no laboral, “porque la naturaleza jurídica de las relaciones se define por su propia esencia y contenido, no por el concepto que le haya sido atribuido por las partes”. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

Como he comentado en anteriores posts, se estaba tramitando en las Cortes el Proyecto de Ley que regula las Sociedades Anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (SOCIMI).

Hoy, día 27 de octubre de 2009, se ha publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE), el texto definito. Pulse en el siguiente link para consultar el texto íntegro

Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario.

Si necesitan alguna aclaración sobre lo anterior, no duden en ponerse en contacto con nosotros a través de nuestro formulario.

En las Cortes Generales se está tramitando el Proyecto de Ley por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario. Aunque la tramitación está avanzada, el texto que finalmente se apruebe puede presentar modificaciones.

La actual regulación solamente regula un régimen fiscal especial para entidades que se dedican al alquiler de viviendas, por lo que las rentas procedentes del arrendamiento otros tipos de bienes inmuebles (garajes, oficinas, locales)  no tienen una tributación específica diferente al régimen general.

Entre las novedades que prevé este Proyecto de Ley, podemos destacar que estas sociedades tributarán en el Impuesto sobre Sociedades con un tipo de gravamen reducido del 18% (la tributación solamente recae sobre la parte de los beneficios distribuidos) y una exención máxima del 20% de las rentas procedentes de arrendamientos de vivienda, y sus accionistas-personas físicas (residentes o no en España) disfrutarían de una exención del 100% de los dividendos y las plusvalías .

Seguidamente, os expongo un esquema del régimen fiscal especial que las Sociedad Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) disfrutarían.

Requisitos para acogerse al Régimen Fiscal Especial

Objeto Social

Deberán tener como objeto social principal:

• La adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento. La actividad de promoción incluye la rehabilitación de edificaciones.
• La tenencia de participaciones en el capital de otras SOCIMI o en el de otras entidades no residentes en territorio español que tengan el mismo objeto social y que estén sometidas a un régimen similar al establecido para las SOCIMI en cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de beneficios.
• La tenencia de participaciones en el capital de otras entidades, residentes o no en territorio español, que tengan como objeto social principal la adquisición de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento y que estén sometidas al mismo régimen establecido para las SOCIMI.
• La tenencia de acciones o participaciones de Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria.

Inversión

Deben concurrir los siguiente requisitos de inversión:

a) Al menos un 80% del valor del activo debe estar formado por:

• Bienes inmuebles urbanos destinados al arrendamiento.
• En terrenos para la promoción de inmuebles destinados al arrendamiento.
• En participaciones en el capital de las entidades mencionadas en el apartado del objeto social. El cálculo, en caso de sociedad dominante del grupo se realiza sobre el balance consolidado.  El grupo estará constituido por las SOCIMI y demás entidades en las que puede participar.  Como en el cumplimiento de otros requisitos similares de valor de activo, la sociedad puede sustituir los valores contables del activo por los valores de mercado.

b) Al menos el 80% de las rentas del período impositivo correspondientes a cada ejercicio, excluidas las derivadas de la transmisión de las participaciones y de los bienes inmuebles afectos ambos al cumplimiento de su objeto social principal deberá provenir del arrendamiento de bienes inmuebles y de dividendos o participaciones en beneficios procedentes de dichas participaciones

c) Los bienes inmuebles que integren el activo de la sociedad deberán permanecer arrendados durante al menos 3 años.

d) Las entidades deberán tener al menos 3 inmuebles en su patrimonio sin que ninguno de ellos pueda representar más del 40 % del activo de la entidad en el momento de la adquisición.

Obligación de negociación, capital y denominación

a) Las acciones de las SOCIMI deberán estar admitidas a negociación.

b) Capital mínimo de 15 millones de euros.

c) Deberá contener la siguiente indicación:  “Sociedad Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario, Sociedad Anónima o la abreviatura “SOCIMI, S.A.”

Distribución de resultados

Deben distribuir como dividendos los beneficios de cada ejercicio (acuerdo en los 6 meses después del cierre) de la forma siguiente:

• Al menos el 90% de los beneficios que no procedan de transmitir inmuebles o acciones de los contemplados en el objeto social junto con los procedentes de las actividades accesorias.
• Al menos el 50% de los beneficios obtenidos de transmitir inmuebles o participaciones que hayan cumplido los plazos de mantenimiento.
• 100% de beneficios procedentes de dividendos distribuidos por entidades cuya participación se permite en el objeto social.

Financiación ajena

El endeudamiento de la SOCIMI no podrá superar el 70% del activo.

Régimen Fiscal Especial

Impuesto sobre Sociedades

• Exención del 20% de las rentas procedentes del arrendamiento de viviendas si más del 50% del activo de la sociedad está formado por viviendas.

• Tipo de gravamen:  18%, salvo determinadas rentas.

• Los dividendos distribuidos por la sociedad no se someten a retención.

Régimen fiscal de los socios

• Dividendos percibidos por contribuyentes del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): estarán exentos.

• Dividendos percibidos por contribuyentes del Impuesto sobre la Renta de No Residente (IRNR) sin establecimiento en España: estarán exentos.

• Transmisión de las acciones por contribuyentes del IRPF: si resulta una ganancia patrimonial estará exenta excepto que dicha ganancia más los dividendos percibidos en los años de tenencia superen una rentabilidad del 10% anual sobre el valor de adquisición, si resulta pérdida, sólo se computa el exceso sobre el importe de los dividendos exentos percibidos.

• Transmisión de participaciones por un contribuyente del IRNR sin EP:  si resulta una ganancia patrimonial estará exenta excepto que dicha ganancia más los dividendos percibidos en los años de tenencia superen una rentabilidad del 10% anual sobre el valor de adquisición, si resulta pérdida, sólo se computa el exceso sobre el importe de los dividendos exentos percibidos.

Si necesitan alguna aclaración sobre lo anterior, no duden en ponerse en contacto con nosotros a través de nuestro formulario.