En las Cortes Generales se está tramitando el Proyecto de Ley por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario. Aunque la tramitación está avanzada, el texto que finalmente se apruebe puede presentar modificaciones.

La actual regulación solamente regula un régimen fiscal especial para entidades que se dedican al alquiler de viviendas, por lo que las rentas procedentes del arrendamiento otros tipos de bienes inmuebles (garajes, oficinas, locales)  no tienen una tributación específica diferente al régimen general.

Entre las novedades que prevé este Proyecto de Ley, podemos destacar que estas sociedades tributarán en el Impuesto sobre Sociedades con un tipo de gravamen reducido del 18% (la tributación solamente recae sobre la parte de los beneficios distribuidos) y una exención máxima del 20% de las rentas procedentes de arrendamientos de vivienda, y sus accionistas-personas físicas (residentes o no en España) disfrutarían de una exención del 100% de los dividendos y las plusvalías .

Seguidamente, os expongo un esquema del régimen fiscal especial que las Sociedad Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) disfrutarían.

Requisitos para acogerse al Régimen Fiscal Especial

Objeto Social

Deberán tener como objeto social principal:

  • La adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento. La actividad de promoción incluye la rehabilitación de edificaciones.
  • La tenencia de participaciones en el capital de otras SOCIMI o en el de otras entidades no residentes en territorio español que tengan el mismo objeto social y que estén sometidas a un régimen similar al establecido para las SOCIMI en cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de beneficios.
  • La tenencia de participaciones en el capital de otras entidades, residentes o no en territorio español, que tengan como objeto social principal la adquisición de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento y que estén sometidas al mismo régimen establecido para las SOCIMI.
  • La tenencia de acciones o participaciones de Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria.
Inversión

Deben concurrir los siguiente requisitos de inversión:

a) Al menos un 80% del valor del activo debe estar formado por:

  • Bienes inmuebles urbanos destinados al arrendamiento.
  • En terrenos para la promoción de inmuebles destinados al arrendamiento.
  • En participaciones en el capital de las entidades mencionadas en el apartado del objeto social. El cálculo, en caso de sociedad dominante del grupo se realiza sobre el balance consolidado.  El grupo estará constituido por las SOCIMI y demás entidades en las que puede participar.  Como en el cumplimiento de otros requisitos similares de valor de activo, la sociedad puede sustituir los valores contables del activo por los valores de mercado.

b) Al menos el 80% de las rentas del período impositivo correspondientes a cada ejercicio, excluidas las derivadas de la transmisión de las participaciones y de los bienes inmuebles afectos ambos al cumplimiento de su objeto social principal deberá provenir del arrendamiento de bienes inmuebles y de dividendos o participaciones en beneficios procedentes de dichas participaciones

c) Los bienes inmuebles que integren el activo de la sociedad deberán permanecer arrendados durante al menos 3 años.

d) Las entidades deberán tener al menos 3 inmuebles en su patrimonio sin que ninguno de ellos pueda representar más del 40 % del activo de la entidad en el momento de la adquisición.

Obligación de negociación, capital y denominación

a) Las acciones de las SOCIMI deberán estar admitidas a negociación.

b) Capital mínimo de 15 millones de euros.

c) Deberá contener la siguiente indicación:  “Sociedad Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario, Sociedad Anónima o la abreviatura “SOCIMI, S.A.”

Distribución de resultados

Deben distribuir como dividendos los beneficios de cada ejercicio (acuerdo en los 6 meses después del cierre) de la forma siguiente:

  • Al menos el 90% de los beneficios que no procedan de transmitir inmuebles o acciones de los contemplados en el objeto social junto con los procedentes de las actividades accesorias.
  • Al menos el 50% de los beneficios obtenidos de transmitir inmuebles o participaciones que hayan cumplido los plazos de mantenimiento.
  • 100% de beneficios procedentes de dividendos distribuidos por entidades cuya participación se permite en el objeto social.
Financiación ajena

El endeudamiento de la SOCIMI no podrá superar el 70% del activo.

Régimen Fiscal Especial

Impuesto sobre Sociedades
  • Exención del 20% de las rentas procedentes del arrendamiento de viviendas si más del 50% del activo de la sociedad está formado por viviendas.
  • Tipo de gravamen18%, salvo determinadas rentas.
  • Los dividendos distribuidos por la sociedad no se someten a retención.
Régimen fiscal de los socios
  • Dividendos percibidos por contribuyentes del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): estarán exentos.
  • Dividendos percibidos por contribuyentes del Impuesto sobre la Renta de No Residente (IRNR) sin establecimiento en España: estarán exentos.
  • Transmisión de las acciones por contribuyentes del IRPF: si resulta una ganancia patrimonial estará exenta excepto que dicha ganancia más los dividendos percibidos en los años de tenencia superen una rentabilidad del 10% anual sobre el valor de adquisición, si resulta pérdida, sólo se computa el exceso sobre el importe de los dividendos exentos percibidos.
  • Transmisión de participaciones por un contribuyente del IRNR sin EP:  si resulta una ganancia patrimonial estará exenta excepto que dicha ganancia más los dividendos percibidos en los años de tenencia superen una rentabilidad del 10% anual sobre el valor de adquisición, si resulta pérdida, sólo se computa el exceso sobre el importe de los dividendos exentos percibidos.

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